■マンションの価格のカラクリ

一生の住処となりえるマイホーム。ここではマンションの価格について説明しましょう。

たとえば、新築マンションの値段はさまざまですが、素人目には、広さだったり、建物の質だったり、駅やスーパー、公園からの距離だったり、日当たりの良し悪しなどで決められていると思っていませんか。

マンションの価格は周辺の他のマンションの相場によって決められる

ところが、これは合っているようで合っていません。
マンションの価格は、最終的には周辺の同じような新築マンションの相場によって決められているのです。

たとえば、あるディベロッパーが、原価3500万円のマンションを建てたとします。
このマンションの価格を4000万円と告知する前に、近所で同じような条件の物件が4500万円で見事完成したとします。するとディベロッパーは、高値をつけてもその周辺に住みたいという人がいる、ということを考えて5000万円の値をつけます。

これは逆の場合も同様です。3500万円でも売れない物件が近隣にあれば、たとえ損になったとしても、先に売るために安い価格をつけるケースがざらにあるのです。

本来マンションの原価は、土地の取得費と建物の建設費によって左右される

さらに金融機関に支払う金利や、物件の宣伝費、大きな建物を建てるとき、周辺の住民に迷惑料として支払われる地元対策費などの費用が上乗せされます。
ただ、土地の取得から実際に販売できるようになるまでには、1年、あるいはそれ以上の月日が経過してしまいます。当初見込んでいた相場が上下してしまうのです。

損をしても販売しなければならない理由は、資金を回転させるためです。
ディベロッパーは金融機関から資金を借り入れ、マンションを建てては売って会社を創業しているため、売れ残り物件を抱えるほど、次の手が打てなくなってしまいます。

完成から時間が経てば物件の価値は下落するため、赤字でもできるだけ早く販売しようとするのです。

もし、周辺の相場よりも明らかに安い新築マンションがあれば、耐震偽装など何か裏があるかもしれません。最近は、購入者の立場でマンションの鑑定をしてくれる業者もいます。一生ものの買い物だからこそ、値段のカラクリを知って賢く買いたいものです。

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