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投資用不動産は5年は手放したらダメ



投資用不動産、マイホーム、遊休不動産を売却し、譲渡益が計上された場合、所得税が課せられることになります。

その譲渡益の計算は次のようになります。

譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用

★収入金額
不動産を売却して得るべきお金。固定資産税の精算などをした場合は、その金額を含む。


★取得費
売却した不動産の購入代金、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用、改良費などを含む。ただし、建物の場合、その減価償却費相当額は差し引く。売却した不動産をいくらで購入したかが不明の場合は、収入金額の5%が概算取得費として使用されますが、これは税金的に不利になることが多いです。

★譲渡費用
不動産を売却するための費用。仲介手数料、測量費などがこれに含まれます。

譲渡所得は他の所得とは分けて計算する「分離課税」とされているため、たとえば、給与所得と合算して計算することはできません。

ですから、他の所得が大きかろうと、小さかろうと一定の税額が発生します。
また、税率ですが、長期譲渡と短期譲渡で異なります。

長期譲渡は20%(所得税15%、住民税5%)、短期所得は39%(所得税30%、住民税9%)となっており、長期で保有しているほうが断然有利な税率となっています。

長期と短期を分ける基準は、「5年」です。

購入してから5年超経過した不動産を売却したら長期譲渡となり、それ以下であれば短期譲渡となるのです。

ただ、その5年のカウントの仕方が少々わかりにくいので、注意が必要です。

税法では長期譲渡を、「その不動産を売却した年の1月1日で5年超」としています。

たとえば、2014年中に不動産を売却した場合は、2008年12月31日以前に購入していたものならば長期ですし、2009年1月1日以後に購入短期となります。

単純に所有期間で判断できません。

5年超の長期になるように売却したほうが税金的には有利といえます。




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